办公楼市场数据篇 一、新增供应楼盘     混合项目供应较多     新推楼盘较上月减少一个，供应面积显著减少     8月份办公楼市场新增供应面积的楼盘有8例，较上月减少1例。总的新增供应面积为9.9万平方米，环比减少了40.6%。可能是受到奥运会举行的影响，8月份的去化也不太理想，相比7月份也出现了比较明显的下降。     8月奉贤、普陀、杨浦三区各有一个2万平方米以上的办公楼项目推出，三个区的累计新增供应面积达到7.5平方米，占当月全部新增供应面积的76%。而这三个区都并非传统意上的商务集中区，可见上海的商务圈正在向外扩展。     普陀区本月新增供应面积的办公楼并没有出现在热点区域—长风板块，而是位于金沙江路1628弄1号的绿洲中环中心1号楼、2号楼项目。这一项目在普陀区内也较为知名，该项目内早期推出的住宅产品曾经热销，此次推出的办公楼产品的去化如何我们还将拭目以待。     位于奉贤南桥新城板块的上海南方国际购物中心（南方国际大厦）本月推出的是2.3万平方米的甲级写字楼，于8月11日开盘。此外，绿地峰汇商务广场开盘后也已经成交了11套，基本上是50平方米左右的小户型。可见，目前位于市郊周边配套比较完善的小户型办公产品受欢迎程度比较高。     二、成交分析     全市成交价格下跌     九久青年城带动松江成交均价上涨     8月办公楼成交面积排行     8月份办公楼成交面积排行第一的是上海九久青年城二期的办公项目。7月末该项目新增供应面积3.1万平方米，8月去化了8012平方米，去化情况良好。在郊区和全市办公楼市场成交面积榜上都是一枝独秀。青年城二期集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体，加之自身配套设施和周边的配套都十分完善，地铁九号线实现了与市中心CBD商务区的快速联通。由于此次推出的多为小户型产品，因此该项目也是青年创业或SOHO一族的理想选择。随着其自身的不断发展，青年城项目应该会有着非常良好的前景。除去青年城项目外，本月成交面积前十位的办公楼中没有位于郊区的项目出现。这可能是上个月郊区办公楼大量成交后出现的调整。     本月海上硕和城同样值得关注。8月份共成交32套，成交面积达到5379平方米。本月成交的户型以160-200平方米的较大户型为主。     综合以上两个楼盘来看，目前集商业、办公、居住为一体的大型综合项目内的办公产品比较受欢迎。其中又以能够灵活组合办公空间的小户型产品为甚。这些办公楼虽然不是处于市中心地区，但是周边比较完善的配套设施，加上本身相对较低的价格，提高了产品的性价比和竞争力。     8月办公楼成交价格排行     从办公楼成交价格排行来看，市中心区域的办公楼成交价格始终保持在较高的水平。本月黄浦区的海怡大厦成交均价达到每平方米30514元。虽然价格较高，但是凭借优良的品质和市中心区域便捷的配套设施的优势，海怡大厦还是能够在成交面积榜上排在第五的位置。     宝山区的住友宝莲府邸商务办公楼的成交均价达到了每平方米26482元，相比宝山区每平方米11017元的均价来说要高出一倍多。由于该项目地处宝山城区规划在建高档生活休闲、商务区域的中心地带，交通便捷。一定程度上成为区域内的稀缺产品，所以提升了竞争力，售价高出区的平均水平也在情理之中。     三、个案介绍     南方国际金融大厦     地理位置：     项目概况：     南方国际金融大厦建筑面积约33000平方米，地上25层，地下1层。作为南桥中小企业总部商务区的首幢金融大厦，同时也是南桥新城的首幢高档写字楼，将重点引进金融、保险、投资、律师事务所、会计事务所、审计事务所、广告营销策划等服务性机构入驻，引领集聚区的发展。南方国际金融大厦1-5层入驻农业银行，另有保险公司、银行、律师事务所等多家金融产业相关企业表达了入驻意向。上海南方国际购物中心将成为南上海商务重镇，南桥金融中心。该项目预计今年九月开盘销售，已经开始接受预定。     商业团队：     发 展 商:上海南方国际购物中心有限公司     配套设施     周边配套： 中、小学： 奉贤中学 商场： 东方商厦     其他： 必胜客、屈臣氏、味千拉面、永和大王、南桥汽车客运总站、区域行政中心等     建材设备：外墙： 南玻LOW-E玻璃幕墙 内墙： 高级乳胶漆 门窗： 无框玻璃门 通讯： 宽带、电话等通讯系统     物业管理费： 8元/平方米·月 物业管理附加信息： 8-9元/平方米/月