发布时间:2008.08.20
别墅市场数据篇
别墅市场数据篇
别墅当月供应面积：26.58万平方米
别墅当月成交面积：12.95万平方米
别墅当月成交套数：523套
别墅当月价格：独立25371元/平方米，联体15760元/平方米
别墅今年累计供应面积：107.38万平方米
别墅今年累计成交面积：82.98万平方米
别墅今年累计成交套数：3285套
一、别墅供应保持高位，市场供求继续恶化
7月份，别墅市场新增供应量为26.58万平方米，与上月相比，再度增加0.74万平方米。与去年同期相比，也增加了19.07万平方米。7月的新增供应量再度刷新了上月的纪录，成为自去年下半年以来供应量最多的月份
通过与去年同期相比，可以发现，今年别墅的供需比的差额越来越大，从而表明了今年别墅市场趋向严峻的市场走势。在供应压力进一步加大的情况下，市场需求的低迷越发明显。
独立别墅方面，新增量约4.67万平方米，与上月相比，略微放量0.75万平方米。从近一年的供应情况看，本月4.67万平方米的供应量并不算高，不但低于去年同期水平，也低于今年上半年的独立别墅供应量。由此可见，独立别墅的供应市场保持着较为清醒的势头。
与供应量形成对比的则是联排别墅的比重进一步加大，7月新增供应量为21.91万平方米，基本与上月持平。从而进一步表明了联排别墅正成为别墅市场的供应主力。正如6月本报告所分析的那样，联排别墅供应有土地开发的因素，有开发外围化的必然，但更有开发商对于别墅市场过于乐观的预期，在独立别墅开发受到制约的情况下，联排别墅正成为更多开发商所倚重的拳头产品，寄期望于更好的市场表现。
二、独立别墅成交稳定，联排成交大幅下降
7月份，别墅市场共成交面积12.95万平方米，与上月相比，减少了4.51万平方米，基本与今年年初的成交量相当。在上月本报告曾提出，别墅市场与近期的房地产整体市场一样，处于较低的成交走势。这一方面是受到今年整体宏观经济形势的影响，比如股市的暴跌、上半年自然灾害影响，另一方面，则是房地产整体市场的低迷也影响了一部分别墅客户，加上二季度以来大大高于去年同期的别墅供应量，特别是大量联排别墅的上市，从而使得别墅市场的去化压力进一步加大，一定程度上也影响了客户的选择。
独立别墅方面，7月成交4.08万平方米，虽然与上月的5.08万平方米相比，略有减少，但与独立别墅的新增供应量则差距并不明显，这也佐证了独立别墅市场相对稳健的发展趋势，预计，后一阶段，独立别墅市场的去化压力有所减弱。
从成交区域看，传统的独立别墅强区，如松江、青浦等区域成交减少，浦东、金山等区域成交面积较大，其中，浦东有多个项目出现成交，但成交面积有限。从7月成交的所有楼盘看，40％左右的楼盘仅成交1例，这与去年同期相比，是值得关注的信号，开发商对于市场的预期应大大降低才是。
联排别墅方面，成交面积8.87万平方米，在供应量几乎不变的形势下，成交量却进一步萎缩。就此看来，这已不仅仅是一个值得警惕的信号，更是一个危险信号，联排别墅市场面临供应过剩的压力。
从成交楼盘看，传统强区都出现较大的成交量，其中，浦东的湾流域以及奉贤的新盘“奉贤现代农业园区1536号地块B区工程”成为成交的主力楼盘，分别成交了17套和38套，另外上月的新盘“合生城邦”本月也实现了30套的成交，从而成为联排别墅的成交主力。
但是从联排别墅供应与成交比来看，联排别墅供大于求的现象已经存在，尽管作为一种稀缺产品，但由于其较高端的产品定位，其客户面是相对偏窄的，在目前整体经济形势相对偏紧的情况下，联排别墅将面临较激烈的市场竞争，如何把握好产品特点，以及充分利用各自产品的优势将成为开发商制胜的关键。
三、别墅价格实现稳定，价格波动不大
7月份，独立别墅成交均价为每平方米25371元，较上月略有增加，在别墅供需比相对稳定的局面下，这一价格波得并不明显，而对于别墅降价以售这一市场传闻，至少均价数据表明了其不实，独立别墅的价格短期难以撼动，市场前期仍有着较多的有利因素。
联排别墅方面，成交均价为每平方米15760元，也基本处于上半年的主力均价水平，由于开发商对于别墅市场的良好预，联排别墅的价格仍处于坚挺之中，而相对更多的公寓产品而言，这一联排别墅的均价仍显得较有竞争力。
从各区域的独立别墅成交均价看，闵行、浦东、虹口等地区的别墅均价已经超过每平方米30000元，形成了以城区别墅成交为特点的第一阵营。青浦、松江、南汇、奉贤等区域由于别墅各具特色，形成了独立别墅均价的第二阵营，这其中，由于青浦、松江等区域的开发相对成熟，别墅均价未能形成明显落差，因而上下浮动有限。
联排别墅方面，除浦东、普陀、奉贤三区的成交均价有限上升外，其他，如嘉定、奉宝山、崇明、金山等区域均价落差较大，其价格更多地受到个案成交的影响，这与其产品品质、地段等因素有关，难以一言以蔽之，其别墅定价也难有一定之标准。
