上海房地产市场周报（2008.7.21—7.27）     一、本周市场特点     住宅市场成交面积放量     本周住宅市场的成交面积止跌反弹，并且幅度也较大，较上周以27.62%的幅度上扬。从区域上来看，青浦、嘉定、奉贤三个郊县区域此次放量幅度较大。     供应放量刺激成交     本周新增住宅供应30.97万平方米，打破了一直低糜的供应市场。而新增供应有效刺激了需求市场，如闸北区的大华阳城七期，本周有新增房源，与此同时，也有较好的去化。     住宅成交均价出现下跌     本周有不少楼盘打出打折销售广告，而从实际成交均价来看，本周的确出现下滑趋势，本周较上周住宅成交均价下跌了13.68%。当然导致均价下滑的原因不全是由于楼盘降价销售，有很大一部原因是因为本周郊县区域成交放量所致。     个案均价出现下降，降价销售促进成交     浦东的万科中林苑、闸北区的大华阳城等楼盘，本周的成交均价有明显的下降，但并没有出现普降现象，有不少楼盘的成交均价仍维持原状。万科中林苑、大华阳城的均价下滑了每平方米2000元左右，而成交量较上周有明显的回暖，另一普陀区的楼盘大华蓝郡在打出降价销售的广告后，其成交量也有所回升，并且其高端复式的房源本周的成交量也在低价房的带动下成交放量，可见降价对于成交还是有一定的促进作用的。     开发商“降价销售”还留一手     本周的万科中林苑打出降价销售的广告，并且从实际成交数据来看，均价的确出现明显下降，但从售楼处了解到，该盘作为装修房，此次推出的降价楼盘在装修标准上有所调整，所以实际降价没有广告上显示的这么多。     大华蓝郡本周也打出了降价销售的广告，但从实际成交数据来看，均价仍在每平方米14000元左右，与之前的成交均价没有太大变化。然而该案之前的报价为每平方米18000元，而目前的报价为每平方米12000－15000元。该案此次推出的低价房为三期房源，在房型上略次于二期房源，之前每平方米18000的报价为二期尾盘房源的报价，此次每平方米12000－15000元的房源为三期新推房源。所以，从报价上来看，该案的降价幅度较为惊人，但事实上该案的降价幅度并不大，然而降价的广告不但促成了销售面积回暖，也刺激了一部分高端复式房源的成交。     商办市场成交量持继低糜     本周的商办市场继续冷清，无论是商铺市场还是办公楼市场的成交量较上周继续走低。本周商铺市场的交易面积较上周下滑了16.67%，而办公楼市场的交易量更是下滑了56.69%。     别墅市场本周恢复平静     由于上周的别墅市场放量，所以本周的成交面积较上周出现回落23.45%，但较前一周的成交面积仍然较大，别墅市场的成交市场恢复平静。     二、本周市场数据     说明：以下住宅市场数据不包含动迁房及配套商品房，别墅市场数据包含独立、联排等全部别墅产品     1、可售量统计（截至2008年7月28日）     2、细分市场当周成交统计     三、本周热点区域分析     嘉定等郊区成交放量明显，带动全市住宅成交量     从区域的成交分布来看，本周嘉定区、奉贤区、青浦区这三个郊县区域较为明显，这些区域的成交均价相对较低，所以对于全市的住宅均价有拉低作用。     区域成交均价涨跌各半，闸北区个案降价影响区域均价较为明显     从各区域的成交均价变化来看，涨跌的区各有9例，闸北区由于成交楼盘并不多，所以个案均价下滑影响了整个区域。     闸北区本周的成交主力楼盘大华阳光华城七期占到了整个闸北区成交量的86%，而上周该盘仅成交了98平方米，这一楼盘的成交均价较上周下跌了每平方米1664元，所以闸北区本周的成交均价较上周有较明显的下跌。     翠湖天地嘉苑继续以高价成交拉动区域成交均价     上一周该案由于低区房源成交，较低的成交均价影响了整个卢湾区的均价，本周该案的成交均价由于成交房源关系再次上升至每平方米86125元，而本周卢湾区的成交就仅有该楼盘1例，所以整个卢湾区的均价较上周也上涨了72.29%。