前世今生：上海城市别墅的历史与现状简述 近几年来，随着上海房地产市场的快速发展，作为人们改善居住条件和生活质量的重要标志之一的城市别墅得到了新的发展。 别墅，传统意义为“本宅外另建的供休养的园林住宅，多建在风景区或郊外。”而城市别墅虽然现在还没有严格定义，但是其基本特征及与传统别墅的区别已经可以归纳： 一、位于城市主要区域或者快速发展区域，有城市化背景而又分布广泛。 二、交通便捷，配套较好，与市中心联系方便，适合成为第一居所和本宅。 三、虽然在自然环境方面各有不同，但是内部景观仍然注意自然和谐。 四、规划特征、建筑风格、空间组合多样化，源流众多，个性与共性兼备。 五、客户群体面向提升中的主流阶层，是提升型住宅的重要标志。 应该说城市别墅虽然其名称是近年来才出现的，但是其原型或者说前身早已有之。远在上世纪初到1920-1930年代，已经有大量的花园别墅和花园洋房出现，成为当时达官贵人和中产以上阶层的主流住宅。目前很多这类的花园别墅和老洋房，已经具备独特的历史和人文价值，包括其所处的城市中心区域位置都是不可复制的。虽价格极高仍然经常是有价无市。 而到了改革开放之后，特别是自1990年代以来，城市别墅开始逐渐浮现。我们先回顾一下，1990年代中期，我们曾经做过一次上海别墅市场的调研，当时总共只有60-70个楼盘，而且其中成分复杂。一些知名楼盘如虹桥、西郊地区的别墅很多还在建设和销售期，浦东则刚开始有别墅产品填补空白。最关键的是，那个时候的别墅产品更多地是在传统别墅产品的基础上的简单摆放，真正意义上的城市别墅产品还处于萌芽状态。 而到2002年以后（这也是上海房地产市场快速发展的起步），一直到2007年初，上海的各类别墅在建、在售项目已经超过200个，别墅类产品（含独立、联排、叠加等）的保有量已约有50000个单位，包括一些类别墅产品（如空中别墅、楼中楼等），则总量还要巨大。据不完全统计，上海全市的居住类房屋中，花园住宅类的面积已经达到1500万平方米左右。其中，无论与传统远郊、风景区度假型别墅相比，还是与极少数市中心高端的豪宅、大宅相比，城市别墅的发展最快，总量也最大，基本占据了5成以上的市场份额。小结一下，上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。 以上海城市建设和房地产市场的实际情况，从务实与发展的角度，我们认为，上海城市别墅近中期的主要发展区域在从中环附近，到郊环以内的范围。 值得注意的是，城市别墅不是传统别墅的单纯缩小或者简化，而是在城市化背景下，在建设节能省地型住宅的前提下，在城市中产阶层不断出现并提升居住质量和生活品质的需求下应运而生的别墅类产品。是别墅产品与城市化、城镇化发展相结合的必然产物，也是符合保护环境、可持续发展理论的建筑形式。 城市别墅应运而生，并获得健康发展的内在关键是：较之传统远郊、风景区度假别墅，她离我们的城市空间、生活空间更近，是可亲可近的家的空间。较之极少数高高在上、高不可攀的都市高端豪宅、大宅，她离我们的主流生活层面更近，是城市主流生活形态的发展与提升的标志之一。 接下来一个时期，我们将从上海城市别墅的土地规划、设计建设、风格特色、市场客户、企业情况、发展趋势等多方面加以探讨。 别墅回家了，回到城市这个家，回到上海这个家……