大虹桥板块——未来上海楼市的“黑马”     在2002年上海荒岛房产工作室的《荒岛报告》——《上海2002年报建地块市场研究》报告中，我们提出了上海最具潜力的板块“大三林板块”，不仅是其世博的概念，更重要的是内环线外距离上海中心坐标人民广场最近的板块，内环线中凹进去的一块就是“大三林板块”，由此带来的“价格盆地”将凸现板块的性价比，另外其也是上海未来轨道交通最多的板块之一，6、7、8、11号线将在这里交汇。事实证明，这一板块已成为万科、金地等国内大牌开发商角逐的重要区域。而区域内8000~10000元/平方米的均价使其成为上海的最能被普通市民接受的板块，在2005、2006年热销楼盘不断涌现。 这两年、宝山西城区板块、周康板块、新江湾城板块等大体量板块逐渐开发成熟，似乎上海能够重新打造的大规模板块已很难找到。 上海荒岛房产工作室市场研究中心认为，上海有一个“黑马”板块没有被业内所重视，那就是即将崛起的“大虹桥板块”，“大虹桥板块”是指以虹桥枢纽为核心的辐射周边两公里范围以内的区域。 根据枢纽总体发展目标，从规模分析，虹桥综合交通枢纽规划范围东起环西一大道，西至现有铁路外环线，北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路，总用地26.26平方公里，相当于2个黄浦区的规模。从板块档次分析，其辐射长宁的虹桥，闵行的诸翟、七宝，青浦的徐泾等。而徐泾是上海老牌别墅区，诸翟又由于近几年西郊庄园、蓝桥圣菲、上海年华等高档别墅的开发，正成为上海新一代的高尚别墅区，将来的土地价值提升已经可以预见。从交通条件分析，规划有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有2、5、10、13号轨道交通线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划增加了“一纵三横”快速路，通过快速路网和干道网沟通枢纽与中心城、上海市域和长江三角洲的快速交通联系，出行非常方便。从教育环境分析，诸翟、徐泾镇上是上海外国语学校最集中的地方，对从小就能受到国际化教育。集合这么多条件的板块是上海其他板块所不具备的。 并且最重要的是，随着虹桥枢纽的建设，人流、物流、信息流的导入，将带来大量的工作机会和工作人口，将使板块内的人口结构发生重大的“置换”，虹桥枢纽内的办公楼白领、枢纽服务人员、机场地勤、空勤为主的人群，将大幅提升原有板块的购房需求以及购房能力。并且相对于世博会，虹桥枢纽是永久的、可持续的。所以作为2010世博会配套之一的虹桥枢纽工程以及由此产生的“大虹桥板块”怎么没被房地产市场所重视呢。 然而，购房者有时比业内更敏感，上海荒岛房产工作室代理的金色西郊城正是受益于虹桥枢纽的扩建，往往在业主论坛上有一个相关消息出台，就能促进楼盘的成交。所以在2006年金色西郊城多次获得闵行区的销售月度冠军。今年以来也保持着月均50套左右的销售量。 我们认为种种利好，将使“大虹桥板块”进入众多开发商的慧眼，也将使其成为上海楼市各大规模板块中最具潜力的一匹“黑马”。 作者：冯伟