个人集资建房无法调和的两个问题     最近一段时间，个人集资建房这个话题再次被人们广泛提起，原因是在宏观调控的严厉措施下，房价仍然偏高，于是北京，温州，深圳等地的“陈胜，吴广”们，振臂一呼，拿钱来吧，自产自销的合作社方式，成本必然低于管理机构庞大，资金成本偏高的巨鳄发展商。用自己的钱，盖自己住的房子，天经地义，名正言顺。去年打了一阵雷，始终没下雨，日前据说温州已有端倪，外界对此的评论也莫衷一是，大都以不合法，不合理的否定态度为主，主要有以下三点： 1、技术官僚的说法：要防止有人利用集资建房的名义，搞非法的集资活动，使百姓利益受到侵犯，影响和谐社会建设。 2、学者专家的意见：个人集资建房的主体是不合格的，现有的法规政策不允许个人购买城市土地，没有土地，谈何建房。 3、业内人士的看法：众人搞集资建房成本不会降下来，因为房地产的技术含量很高，集资者大都是外行，不懂房地产的具体运作业务，成本控制与房屋质量都无法保证。    以上三点在我看来，不仅不能说明任何问题，而且观点都是错误的。  第一点是思维误区，首先集资建房与非法集资是没有因果关系的两件事，非法集资可以在许多领域进行，关键在于我们的制度建设和程序控制，不能证明集资建房的不可行。其次我国现有的刑法对杀人犯都要走“无罪推论”的法律程序，也就是说，对某个杀人犯先假设他是无罪的，然后用各种证据来证明他是有罪的。我们还有什么理由事先去设定一个未来的“犯罪嫌疑人”呢？  第二点也很简单，集资者与有资质的房地产公司达成合作关系，以房地产公司的名义去购买地块，不就合法了吗？不管你说他是挂羊头卖狗肉还是狐假虎威，合格的主体有了，房地产公司的管理费也有了，建房者的土地也有了，在上面种什么“菜”是集资者们的胃口问题，与法规已经没有冲突。  第三点更不能构成理由，主要是他们不熟悉和不了解房地产行业。我在很多场合说过，房地产企业的主要任务是对项目的决策与对关联企业的优化整合，房地产企业本身没有什么门槛，更没有什么技术含量，从某种意义上说，在对一个项目决策的同时，胜败已经定局（宏观形势与行业政策是稳定的），接下来是对项目设计，工程施工，成本控制，销售策略等进行优选组合。目前各类咨询业很发达，你可以聘工程预决算，监理等企业介入，来平衡你的技术力量。我国一些中小型房地产企业都是这种运转方式。  以上分析说明，集资建房法规层面与项目实际操作是可行的，但问题出在众多集资者的股东组合与对项目的参与程度，使集资建房变为不可行的。  首先，在买土地之前，必须先把地价款收齐，否则连保证金的款都没有，如何买地？假设地价是5000万元，每人先集资10万元，须500人。请注意这是事先必须有的存量款，而500个集资者是随机分散布局的。当事先确定拍卖土地时，第一个无法调和的矛盾出现了，由于地段的固定性与出资者对地段需求的极大差异性构成无法解决的矛盾，有相当一部分人因地段因素要求退出，根据事先的章程，一定有一个退出机制，如250人要求退出，怎么办？退出后再增补，集资者本身就是较低收入者，10万元的前期投入，足以要他决策三个月，你等得起吗？  其次，有500股东的一个团体，况且每人的股金是差不多的，没有很大的股东，每个股东占该团体的股份大致在0。2—0。3%之间，而这些集资者的投入股本金占他个人资金总量的比例又是很大的，他会对自己的集资款看得很重，反映在具体行为上，表现出有极大的参与欲，对项目的规划定位，房屋的平面布局等会提出七奇八怪的想法，你还必须听他的，否则他找不到感觉了，也要撤资，人多你又苦恼了，资金又短缺了，这是第二个不可调和的矛盾，也是个人集资建房难以实现的真正原因。 有人可能会说，众多集资者中要有个有魅力，有号召力的领军人物，问题就解决了。我想也是，不知道李宇春行不行，她有那么庞大的粉丝团，但举手投票与投钱毕竟是两回时事，真的要投钱，我也不知道李宇春还有多少粉丝。 作者：朱咏敏