许仰东董事长专著《佘山别墅市场研究》（二）     三性合一，佘山别墅走势看好 　　许仰东 　　在别墅用地限批政策出台后，别墅进一步成为上海楼市的紧俏产品，与之相随的是，佘山山水资源的稀缺、土地的有限供应和低容积率的开发要求，使佘山别墅后续供应量严重不足。市场对佘山别墅的价值前景非常看好，佘山别墅成为奇货可居的稀缺产品而倍受关注。 　　唯一性 　　 　　佘山别墅凸现市场优势 　　与常规住宅不同，别墅市场较大地依赖于其自然条件的支撑，而佘山别墅的唯一性，正在凸现这一板块的竞争优势。 　　除了沪青平高速轻轨等交通条件，佘山别墅板块的自然、生态条件正日益在市场中体现出优势。 　　作为上海地区独一无二的山水宝地，10.88平方公里的核心面积中，已成型了近十个高端别墅群落，水域面积达456亩的大型人工湖——月湖，上海天主教堂的历史文脉、高标准高尔夫球场的建成，已经从绿化景观上、文化层次上、生态环境上、自然山水上全面提升了佘山别墅板块的价值，随着十多年的精心配套、全面开发，佘山别墅板块已进扩成熟期，成为上海地区罕见的高端别墅的代表板块。 　　佘山别墅板块在合理的总体规划、稀缺的山水条件、全面的市政环境配套下，已不再是以前高端别墅概念区，而是上海地区极为稀缺的高端别墅生活区。 　　稀缺性 　　佘山别墅形成价格走势 　　2006年别墅用地限批政策出台之后，市场普遍看好别墅产品走势，特别是象佘山别墅这种稀缺产品更被人们关注。 　　佘山别墅拥有双重稀缺性。 　　从有效土地供应来看，佘山核心别墅区与山水有关的核心地块早已名花有主，有效土地供应量极为稀缺的背景下，加上国家特别对别墅用地的限批，使佘山别墅的有效土地量“有货可居”，区域有效土地的严重稀缺，正急剧催化着这一区域的价值认同感。与现有总体配套设施的完善相呼应，集中在市场层面上看，佘山别墅高端区位、高端产品和高端价格的格局已经成型。 　　 　　从市场去化来看，佘山别墅的总量已进入“减法期”，中短期供求失衡，中长期严重缺货。易居研究院的一份统计显示，从2006年1月至6月的半年中，佘山别墅需求量大幅上扬，但新增供应量趋向于零。进入下半年除8月及10月份外，其他月份都呈现成交量大于供应量的局面，这种供求剪刀差的趋势在未来还会扩大，可以预计，供求失衡必将导致价格变化，换句话说，佘山别墅板块的未来价值上扬是情理之中的事，也是产品及区位稀缺性形成的市场走势。 　　宜居性 　　佘山别墅构筑生活标杆 　　十年的开发，佘山别墅区域已今非昔比。 　　与上海其他别墅板块相比，佘山别墅已形成三大独特的区位特征—— 　　一是实力开发商云集。世茂、绿地、中企、紫江、中融等一批内外资实力开发商云集，这一区位已成为品牌企业进行实力竞争的“比武场”，从已成型的别墅物业来看，其产品标准、内外环境、品质等明显高于其他别墅区域。 　　二是高标准低密度特点。高标准规划、高标准开发的品质特点，特别是0.2左右的低容积率布局，使佘山别墅板块形成了区域总体优势及个案特点结合的特征。近期，紫都•上海晶园在市场供应期被人关注便是一个左证。 　　三是配套强势支撑。从高速、轨道交通、大卖场、高尔夫球场、国际学校等多方位支持，已从设想变成现实，如此强势资源支撑的别墅板块首屈一指。 　　值得关注的是，佘山别墅这三大优势正合成一个强势的别墅宜居特征，随着高端用户的入住，佘山别墅的未来价值还将进入一个全面认可期及上扬期。