许仰东董事长专著《佘山别墅市场研究》（一）     对佘山板块定位和发展的思考—— 佘山应成为中国的“别墅实验室” 　　　　　　　　许仰东 　　关于佘山的话题，是上海别墅市场经久不息的热点。 　　佘山独一无二的“山水”资源特征，轨道交通、区位大配套的变迁，近十年来一批风格各异的别墅群落所注释的市场影响力，正将曾经属于争议的区域定位，回归到今天公认的市场属性。 　　与酒店市场相同，当MOTEL168走经济型路线在上海快速扩张时，金茂、香格里拉依然成为上海酒店形象。关于别墅，关于佘山，从2006年佘山板块别墅均价高达22000元/平方米，别墅总价范围几乎全部在1000万元以上可以看出，即使没人去炒作“顶级别墅”的概念，“佘山别墅”所表达的价值认同感，也已经经历了市场考证。 　　不久前，有人以“别墅实验室”来形容佘山，背后又蕴含着另一种思考。 　　佘山别墅，从概念到产品 　　五年前，紫园以单幢别墅亿元的价格上市，引发对佘山价值的非常规传播，即时佘山别墅的意义仅仅停留在概念的时代；五年后，越来越多的人关注到这一区位拥有上海唯一的原始山脉所营造的自然山林景观，一流的空气质量，优良的生态，是上海环境最好的区域之一，配之以高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、艾美酒店这些特有的生活配套，“佘山别墅”，已经从简单的别墅名片概念成为上海优良别墅产品发育地。 　　不可否认的是，十多年来，境内外开发商几乎目标一致的对佘山别墅进行定位。从目前在佘山板块核心区域，聚集的6大代表性别墅：上海紫园、世茂佘山庄园、紫都•上海晶园、佘山国际高尔夫、佘山月湖山庄、中凯佘山别墅等可以看出，尽管形态不同，外形不同，但单幢价格都在千万以上。佘山作为上海顶级别墅居住区的定位，已经显而易见。 　　然而，仅仅用一个“高档别墅区”来定位佘山，却未免有些一叶障目。如果我们把佘山放在整个中国别墅市场的大环境来考量，从纵向的发展的角度看待佘山别墅，或许会发现“佘山别墅”所代表的更深层次的价值。 　　上海并不倡导居住奢侈品，但作为面向国际的大都市，应该有一个与国际生活对接的区位，佘山无疑承载了这一特殊的使命。 　　换一种角度看佘山 　　人们太多地把视角放在总价来评判佘山别墅，自然形成了过于强烈的总价印象。 　　别墅作为地产补充型产品，自然属于经济富有阶层的另类居住品，所以去年当佘山3号推出经济型别墅，给予上海人低总价别墅引发市场追捧时，人们曾经质疑过关于佘山的定位。 　　这其实仍属于正常的市场现象。补充区位市场需要，并不等于改变区位总体市场趋势。每一区位总有多重市场需求，是补充，不是取代。 　　太多用地总价去质疑市场，是并不明智的一种习惯。如果我们把目光放在现有常规住宅来看，在上海每平方米售价2万元以上已经习以为常。当别墅总量受政策控制，当单幢别墅自身面积总体高于传统住宅，无论是市场供求关系，还是区位产品质量，佘山别墅现有的单价和总面积合成的总价，既有客户需求，又属于市场正常的惯性。 　　佘山，中国的“别墅实验室” 　　身处佘山，最大的感触恐怕就是别墅风格的多变。 　　紫都•上海晶园1期推出了万国风格，既有典雅深厚的英伦别墅，也有大气洗练的北美别墅，上海紫园更是推出了“量身定制”的个性化别墅产品，保证每套别墅都有独一无二的建筑风格。除此之外，世茂佘山别墅、佘山国际高尔夫俱乐部、佘山月湖山庄、中凯佘山别墅也都有各自不同的风格。 　　当然，佘山别墅对于别墅产品的探索，远不限于建筑风格的创新。对于居住质量、生活方式的不断发展，才是别墅产品发展的核心方向。从而更需要对数量不多的别墅产品进行探索。紫都•上海晶园把“新晶园历史主义”建筑风格融入现代别墅格局，佘山国际高尔夫引进了“高尔夫别墅”的产品概念。但是总体而言，佘山别墅的探索还不足以体现其板块价值。 　　因此，有专家称，佘山正成为中国的“别墅实验室”。 　　首先，产品地位决定思维形式。佘山的地域价值决定了佘山别墅的高档定位。千万级别的别墅，其竞争力表现已经不限于普通层面，而更加深入细节。单纯比较庭院面积大小并不足以体现顶级别墅的差异，对于庭院设计的匠心独具才更体现价值。高端的产品定位，催使佘山别墅必须推陈出新。 　　其次，佘山别墅具备更多的创新空间。没有经济型别墅“短、平、快”的快速销售压力，客户对产品个性的不同需求，使得佘山别墅具备了“精工细作”的条件。对于别墅形式、生活方式的不断实验，市场和别墅买家也都可以给与足够的耐心和宽容。 　　最后，中国别墅发展的现状要求有这样一个“实验室”。严格说，现代别墅是西式舶来品，中国别墅市场目前还是“拿来主义”盛行，对于真正融合中西、适合当地居住环境的别墅的研究，难以深度展开。佘山别墅有理由、也有能力承担起提升中国别墅产品水平的研制任务，而这种市场产品的深度探索，也有着起特殊的价值和意义。 　　最近获悉，位于佘山板块核心区域的紫都•上海晶园Ｃ区，以“新晶园历史主义”进行了中国别墅发展方向的新尝试。基于对别墅生活的深刻理解而生成的“新晶园历史主义”，能否成为中国别墅的开发样板，让我们拭目以待。