住宅市场——市场篇     一、新盘上市及成交情况分析 　　新盘供应稳定，小户型去化较快 　　2007年1月份，全市新盘的推盘量也较为平淡，共有9例新盘推出，与去年12月份相比，增加了1例；由于目前新盘的整体推盘量较2004-2005年相比有较大比例的减少，因此楼市淡季的推盘量显得更加缺乏。  　　从区域分布进行分析，本月老城区的新盘推盘略多，为5例，其余4例位于郊区。宝山和松江两个区域的新盘量供应较大，本月分别有3例新盘推出，此外，闵行、嘉定、静安各有1例新盘上市。 　　从物业类型上分析，本月是以小高层物业为主，在新推出的楼盘中，纯小高层物业有4例，占到新盘量的44％，此外纯多层物业1例，多层、小高层和高层混合物业1例，此外还有2例独幢别墅棉市，分别是嘉定的颖奕博园，松江的伊莎士花园，其中颖奕博园为独幢的高尔夫别墅社区。 　　从成交情况进行分析，松江和宝山的个别中低价位房源的成交情况较好，宝山的乾溪路301弄商品住宅当月的销售率达到了83%，松江的丽水豪庭及亭园的去化情况也列在前几位，当月销售率分别为84％河59％。其中，丽水豪庭推出的房型是小面积的二房和三房，受到了不少自住客的追捧。 　　二、板块市场分析 　　嘉定南翔板块 　　　　——楼盘单一   新住宅用地的出让将有望改变现状 　　板块概况： 　　南翔板块位于嘉定区的东南边，该板块房地产起步较晚，目前板块内在售楼盘屈指可数，共有4例楼盘在售，分别是民主东街二期、南翔节约街19号地块、民主东街87弄以及金地格林世界。 　　南翔板块2005年的住宅均价是8215元/平方米，位于四个板块价格之首，主要是由于金地格林世界这一高档楼盘在2005年6月份上市，该盘主要由独栋、叠加、联体别墅、以及4幢18层公寓和多层公寓组成，先后分四期开发，首推的是叠加和联体别墅，价格为每平方米9000—15000元。此后推出的是多层公寓住宅，均价是5900元/平方米。其余3例楼盘的价格均在5000元/平方米上下。 　　板块供需情况分析 　　南翔板块的成交量排在嘉定区四个板块的第三位，这主要是与其供应量的大小相关联，目前板块内的商品住宅供应主要来自于金地格林风范城，该楼盘主要是联体、叠加、双拼等别墅类产品，四季度推出的一批新房源继续延续了此前的热销局面，市场反应较好，四季度有多少的成交量，该楼盘的一度热销也说明了南翔板块区域的市场认可度较高，潜在需求量较大。 　　南翔板块别墅产品的热销，一方面是由于该地区别墅类产品相对稀缺，因此由金地集团开发的别墅楼盘吸引了一部分嘉定当地的别墅购房者，另一面积，南翔的居住环境和历史文化氛围也是别墅类高端客户购房的重要考虑因素，此外，南翔的地理位置相对靠近市区，因此交通相对便捷，这也是一部分市区别墅购房者青睐的原因。 　　南翔板块的发展空间较大，但目前板块内的楼盘的产品较为单一，这也不利于板块的整体发展，从2006年的土地供应上来看，4号出让公告里，南翔板块有一块住宅用地挂牌出让，这将会对南翔板块房地产的发展起到促进作用。 　安亭板块未来价格预测 　　南翔板块房地产的发展尚处于起步阶段，目前板块内的住宅开发量较少，预计随着嘉定区整体发展规划，南翔板块也将在下一论房地产开发中崛起，其房地产价格的增长空间较大。未来支撑其房价增长的因素有： 　　1）规划因素：南翔这一现代聚居板块的配套拥有良好的基础，随着人气的凝聚，南翔现有的餐饮、服务行业正迅速发展。 　　2）交通因素：沪嘉高速公路、沪宜公路和沪宁铁路穿越南北，在建的轨道交通11号线的南翔镇站点。 　　3）旅游业发展因素：南翔古猗园、天恩桥等古迹都是未来南翔开发旅游业的重点。