数 据 篇:小 户 型 市 场          “金九银十”已渐渐远去，纵观上海楼市，不比往年的热闹，仅留下了一抹淡淡的痕迹。对于较为特殊的小户型产品影响如何呢？ 相比较9月份，小户型的成交情况呈上升趋势，多数楼盘都有成交纪录，其次，成交量也呈现不同幅度的上升，然而，与此同时个别楼盘的退房情况严重，月成交量竟然为负数，特别是碧海现代苑，本月退房量高达27套。2例新盘的成交情况也较为理想，分别成交17、73套。随着在售小户型产品的不断减少，只要定位合理，相信新盘小户型定能取得较为可观的销售业绩。 10.10-11.10在售小户型成交情况一览表 区域 名称 开盘 推广概念 总套数 已售套数 10月价格 10月销售率 成交套数 已售套数 11月价格 11月销售率 成交套数 虹口 富杰大厦 2005-2-3 酒店式公寓 268 69 25814 25.7% 0 69 25814 25.7% 0 浦东 爱法小天地 2005-4-23 纯住宅 122 108 17412 88.5% 0 108 17412 88.5% 0 闸北 华瑞大厦 2005-5-24 办公楼 196 179 9289 91.3% 2 184 9276 93.9% 5 浦东 亚龙国际大厦 2005-4-25 产权式酒店 409 291 11969 71.1% 3 288 11970 70.4% -3 嘉定 真新商务楼 2005-4-6 公寓式办公 191 169 8175 88.5% 0 171 8163 89.5% 2 松江 乐莫苑 2005-6-23 酒店式公寓 481 440 7776 91.5% 0 444 7690 92.3% 4 徐汇 泰莱大厦 2005-7-28 办公、居住 149 107 14275 71.8% 6 113 14340 75.8% 6 长宁 鼎天商务公寓 2005-8-9 办公 394 269 16220 68.3% 8 283 16250 71.8% 14 浦东 碧海现代苑 2005-10-1 公寓式办公 1030 265 9053 25.7% 0 238 9053 23.1% -27 虹口 嘉和美舍 2005-10-12 办公 412 216 14141 52.4% 0 216 14141 52.4% 0 宝山 巴黎时光 2005-10-16 公寓式酒店 179 52 6379 29.1% 0 53 6380 29.6% 1 浦东 中惠广场 2005-10-29 酒店式公寓 880 310 8888 35.2% 10 347 8982 39.4% 37 松江 龙麒苑 2005-12-1 酒店式公寓 422 338 4727 80.1% 6 354 4787 83.9% 16 浦东 盛第大厦 2006-4-29 办公 439 356 10365 81.1% 14 366 10367 83.4% 10 闵行 龙柏商业配套设施 2006-6-3 酒店式公寓 186 78 14604 41.9% 0 86 14606 46.2% 8 松江 上海青年城（青春驿站公寓） 2006-7-12 综合性小户型 555 511 8666 92.1% 41 524 8662 94.4% 13 杨浦 海尚杰座 2006-7-7 办公 238 155 10519 65.1% 19 168 10589 70.6% 13 浦东 森晟世洋国际大厦 2006-9-19 酒店式公寓 596 21 12000 3.5% 21 32 12000 5.4% 11 徐汇  嘉汇国际广场 2006-10-20 酒店式办公 568 73 23000 12.9% 73 南汇 圣鑫苑一期二街坊 2006-10-20 酒店式公寓 214 17 5700 7.9% 17 高价新盘受市场热捧  郊县新盘反响一般     本月共有2例新盘上市，分别是徐汇的嘉汇国际广场和南汇圣鑫苑一期二街坊，嘉汇国际广场总建筑面积10万平方米左右，包含了四星级酒店、酒店式办公、5A纯办公楼宇、商务洋房、时尚会所和裙楼商业。预计10月底率先推出的一栋5A写字楼是酒店与办公合二为一的建筑综合体，由2-18层酒店行政套房和19-35层酒店式办公组成。每间面积在65平方米至130平方米之间。办公房均价23000元/平方米，物业费13元/平方米/月。酒店套房价格24000-26000元/平方米，物业费16元/平方米/月。     南汇圣鑫苑一期二街坊总建筑面积70000平方米，占地面积2万多平方米，容积率1.7，绿化率40%。为一幢11层高的小户型酒店式公寓，面积在65-87平方米左右，均价5700元/平方米，预计10月20日左右开盘，物业费1.15元/平方米/月。 2例新盘的上市给较为稀缺的小户型市场带来能量，价格较高的嘉汇国际广场，由于地处市中心，受到市场热捧，而价格较低的圣鑫苑一期二街，由于地域偏远，市场反响一般但由于目前市场上小户型产品较少，相信后期的去化将不存在较大问题。     整体楼盘价格走势平稳  单价变动皆由成交房源位置不同造成 从上表统计的数据可见，在本月有成交的16例楼盘中，整体价格走势平稳。价格变化较大的中惠广场、海尚杰座价格也不到100元，其价格的变动由成交房源位置不同造成，而不是价格的上涨，其他成交楼盘的价格变化则更小，如盛第大厦，单价仅下降2元。分析认为，单价微不足道的变化，从而也说明，在目前市场上，面对理性的市场，开发商不敢盲目涨跌，各楼盘价格皆处在平稳运行状态中。 小户型办公、酒店式公寓仍是市场宠儿     小户型产品的销售不仅没受大环境的影响，由于产品的特殊性，部分小户型产品由于顺应市场需求，因而销售情况却取得了较为可喜的成绩，从成交情况较好的10例小户型产品中可见，办公、酒店式公寓几乎占全部，其中除了一例集时尚住宅、酒店式公寓、公寓式酒店位一体的综合性小户型产品，即上海青年城，由此说明，小户型办公、酒店式公寓仍是市场宠儿。 多数楼盘成交情况看好 个别楼盘退房现象成为新风景     受政策的层层打击，趁着“金九银十”的顺风车，众多开发商为尽快脱手房源，纷纷采取价格措施，然而10月小户型市场价格依然坚挺，不仅没有受到较大冲击，反而成交看好。上述统计的20例楼盘有半数成交情况较好。特别是本月新盘嘉汇国际广场，以每平方米23000元的较高单价却取得了73套的辉煌业绩。     在半数楼盘销售较好的同时，却有部分楼盘退房现象严重，一时成为小户型市场的焦点，碧海现代苑月近30套退房。研究发现，部分客户的贷款问题是导致其退房的根本性原因。 上海青年城近尾声 各区域楼盘遍地开花      7、8、9月份销售独领风骚的新盘上海青年城，本月接近尾声，成交楼盘呈现遍地开花之势。成交较好的10例楼盘分布7个区域，其中成交居榜首的为徐汇区嘉汇国际广场，其次为浦东新区中惠广场，成交量为37套。 后势预判     银十的小户型市场较金九可观，小户型产品的销售又回到了较好的销售水平，较多楼盘成交的回复，又给了人们较多信心。较少的产品来源，较深的层次挖掘，都将是小户型产品独一无二的特性。后续新盘的上市，在产品以及客户需求上稍做针对性定位，相信其去化将不成问题。