荒岛观察:别　墅　市　场      10月新盘数量减少，传统板块集聚供应潜力 新盘一览表 楼盘名 区位 开盘期 房型面积 销售率 价格       （元/平方米） 备注 万科•红郡 闵行华漕 2006-10-7 172-237 － 17500 联排、叠加 美兰湖别墅 宝山罗店 2006-10-20 250-350 － 16800 独立 万科•红郡     该项目占地约6万平方米，总建筑面积约5万平方米，容积率0.8。规划建造233套联排和叠拼别墅，绿化率40%。总价约在250-500万/套左右，均价17500元/平方米，物业费4.1元/平方米/月。 项目特色   万科红郡位于上海西郊闵行区华漕镇金丰国际社区内，项目距离外环线5公里，距离虹桥机场6公里，距离人民广场18公里。     所属金丰社区内有包括上海美国学校、英国学校、新加坡学校等5所国际学校。教育氛围浓厚。     目前，这里居住的大都是外藉人士，国际化氛围浓郁。     红郡项目特地与日本知名开发商东京建物株式会社及大成建设合作，引入国际项目开发及施工管理经验，从而保证了项目的品质，提升了项目形象。     项目以英式风格别墅为主，带以精装修入市。     红郡项目引入“全面家居解决方案”的概念，即将一些后期工作与开工一起进行，同时，还把户型设计与装修设计进行了有机结合，使得产品更符合客户需求。     从房型看，功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静分离。 营销特色     前期通过集中展示万科旗下的多个别墅，形成了既有的开发商品牌和市场影响力。     主打周边的教育优势，以“国际学校旁的别墅”作为宣传语，言简意骇。     提出“国际家庭居住解决方案”的概念，付与产品不同的内涵，从而提升了其品质。     重视软文宣传，突出产品的细节宣传。 美兰湖别墅     美兰湖别墅总建面1.7万平方米，容积率0.35，绿化率50.5%。是罗店板块迄今为止唯一的全独栋社区，总户数52套，房型面积250-350平方米，总价在450-700万元之间。均价16800元/平方米，物业费2.8元/平方米/月。 项目特色     美兰湖别墅地处“一城九镇”之一的罗店北欧新镇内，区域内有美兰湖、美兰湖会议中心、北欧风情街、上海最大的36洞高尔夫中心和宾馆，规划起点高，配套齐全     该项目是区域内迄今为止唯一的全独栋社区，品质较高。     共计约52套独立别墅，房型面积250-350平方米，总价在450-700万元之间。      项目部分房型设计有大入户平台，270度弧形观景窗台，地下室      采用了一些科技环保材料，如外立面保温隔热面砖，智能化安防体系，高科技红外系统智能化网络平台。      房型方面，美兰湖别墅格局方正，功能区分明确。采用了一些比较独到的设计，如中空挑高，双入户，弧形窗台等等，大大提升了楼盘的品质。 营销特色     广告投放方面，美兰湖别墅共投入6次，约26万元。      其主要卖点有：1、生态别墅。2、美兰湖概念，板块优势明显。      强调了北上海别墅的稀缺性。     合理的面积设置，以及赠送的100平米左右的地下室有较强吸引力